任意売却のいいところご紹介

もちろん車の量も増えた。ところが道路の拡張や整備がスピードに追いつかず、たいへんな交通渋滞を引き起こしてしまいました。
お役所は、都市が破綻なく機能するためには、まず交通量をコントロールすることだ、と考えたのです。交通量がすべての基準になりました。
ある企業が「特定街区制度」を使って開発を計画したとしましょう。開発担当の課長さんは、最初に東京都庁に相談にいきます。
面して千坪あるのですが、「ここの容積率を、四百パーセントから八百パーセントにしていただけませんか」担当のお役人の頭には交通量の心配しかありません。四階建ての建物が八階建てになると、単純にみて、通勤者やお客さんの出入りが二倍になるわけだ。
車の出入りも増える。敷地前の道路幅は十二メートルしかないから、近くの交差点で大渋滞が起きるかもしれないぞ。
そこで、お役人はこう提案します。土地をタダで提供してもらえませんか。

「容積率の緩和も考えやすいのですがね」企業の課長さんと役所の都市計画の課長さんたちは、毎日、このようなやりとりを日本中で行なっているのです。ところが、この「発生交通量」をどう見込むかがむずかしいのです。
いまの例で考えても、いろいろなストーリーがつくれます。まず現状ですが、車は一車線三・五メートルでわりあい楽にすれ違えますから、十二メートルの道路なら二車線で七メートル。
残り五メートルは両側にふりわけ二・五メートルの歩道とします。だが駐・停車のスペースに一・五メートルずつ取られるとすると、車道は実質二車線で四メートルしかない。
現在でも車の行き交いはかなり苦しい状態です。そこで、仮に十二メートルの道路が将来の都市計画で十六メートルになると決定されており、拡張される四メートルは企業の敷地内にすでに計画線として引かれているとします。
将来の自動車の出入りについては、この十六メートル幅の道路を前提にして話しあわれます。十六メートル道路なら車道は四車線にします。
一車線三メートルとして十二メートル。残りが四メートルでは、歩道は両側に二メートルしかとれません。
しかも車道には駐・停車部分がとれません。道路の両側に駐・停車のための二メートルを確保し、歩道を現状の二・五メートルにするとなると道路の幅は二十一メートル必要です。
そこでお役所は、敷地内の計画線を現在の都市計画で決っている十六メートルと二十一メートルの差、つまりさらに五メートル分も後退してほしい、と企業側に要請することになります。つまり企業側は九メートル後退して建物を建てなければならなくなります。

ところが、都庁も区役所もお金がないから、都市計画決定で道路が決められてから三十年たって、ようやく土地を買いに来たという話がいくらも転がっています。そうなると、企業とお役人との開発協議はほとんど架空の議論になってしまう。
いつできるかわからない都市計画道路を前提として、民間と公共とが約束をつくる。約束にしたがってピルが建てられでも、古い十二メートルの道路は元のまま。
そういうことが現実に起こってしまいます。さらにまた別の問題があります。
ビルの床面積が二倍に増えたら、ほんとうにピルを訪れる車や人の量が二倍になるかといえば、必ずしもそうとはいえない。もしこのピルの近くに地下鉄の駅ができたら、それを利用する人が増えるでしょうから自動車の交通量はあまりふえないかもしれません。
ピルに外資系企業が入れば、日本の企業よりもたっぷりとスペースをとりますから、働く人数は少なくなり、通勤者も来客数も予想より少なくなる。また一般的な傾向として、最近はどの企業もコンピュータを置き、会議室や休憩室や喫煙室などのアメニティスペースをつくる。
すると一人当たりの床面積はだんだん大きくなる。二十年ぐらい前なら千坪の床面積に三百人ぐらいの人がいたのが、百五十人になっているかもしれない。
実際に丸の内では、二十年ぐらい前から勤めている人の数は減ってきています。このようにピルが大きくなったからといって、必ずしも車や人は増えない。
道路の渋滞も起きないかもしれません。もっと極端なことをいえば、車や人が増えて渋滞が続くようなら、入居していた企業がよそに移ってしまうこともあり得ます。
空き室率や一人当たりの就労面積を考えていくと、お役人が頭から信じこんでいる「ピルができると交通量が増える」という考え方自体があやしくなる。「建築基準法」とおなじように、どこかで整理して新しい基準をつくらなければなりません。

都市全体でみた緑の補完残念ながら、「発生交通量」については新しい基準ができていません。でもこれには長い間つみあげた統計的なデータがあり、数字を介しての議論ができますいまはまだ曖昧ではあるけれども、ピル建設に際して、発生交通量以外に環境にかかわる視点をしっかり組み込もう、という考え方がでてきました。
長線上にあるといっていいでしょう。安定した質を保った水をいかに供給するか、大気汚染の軽減のためになにができるか、都市熱をどのように下げるかなど、役所と企業は地域社会と手を組もう都市環境にかんする問題は多岐にわたります。
そこで、これからは環境問題についてなんらかの解決策をともなった建物は、容積率が高めであっても、ある程度、建設を認めていこうとする傾向がでてきたのです。だがわたしは、それだけでは足りない。
もう少し抜本的に考えなければならない、と感じています。わたしが頭のなかで考えている具体例をお話しましょう。
わたしが力説すると、お役人が「困ったな」という顔をして聞いている、そういうたぐいの話です。たとえば渋谷のあるマンションの敷地が一千平米、容積率が五百パーセントだとします。
七億円をなんらかの方法で捻出して、東京湾のウォーターフロントの余った土地を買うことにします。ウォーターフロントの土地が坪百万円ならば七百坪も買えます。

渋谷の七十坪の空き地に木を植えるよりも、臨海部の七百坪にたくさん木を植えたほうが、環境に対しては逼かに効果的です。こんなふうに都市計画で提供する土地をお金にかえて都庁に預け、それを環境の改善に有効な場所や事柄に使うことが考えられます。
ただし、あくまでも都市計画のためのお金として使うこと。それが都庁の職員の給料になったり、小学校の給食費になったりするのでは意味がありません。
狭い意味で環境を変えることを考えるよりも、マクロに都市の環境を見ることに、学者はミティゲ―ション(環境の補完)といっています。あるところで悪いことをしたらほかでいいことをして帳尻を合わせる、という意味ですここでも問題はあります。
やはり、お役所の縄張りがじゃまをする。渋谷区の埋め合わせは臨海部の品川区で、とは簡単にはいかないのです。
基本的にはわたしは、市町村が街づくりの中心になるべきだ、と思いますが、東京のような大都市では例外も必要です。区をこえて帳尻合わせができれば、問題はずっと解決しやすくなるだろうと思うのですが。
ウォーターフロントをいかに使うか企業と都市計画を考えるときに、いま、いちばん問題になっているのがウォーターフロントの再開発です。近年、産業の形態が大きく変わり、物資の流通を支えていた港の役割がいままで通りではなくなりました。

他の任意売却について解説いたします。任意売却を応援します。
任意売却をこれから探す方に朗報です。任意売却は無限の可能性に満ちあふれています。
任意売却の方法をご存知ですか？期待できる任意売却です。